近日，国家发改委新闻发言人表示，近期国家发改委正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。

基础设施REITs工作自2020年启动以来，国家发改委会同证监会，持续推动这一市场扩围扩容。在工作开展初期，将仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等纳入发行范围；后续，在此基础上，又逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型。

目前，中国基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市。

什么是基础设施REITs？

首先，简单回顾一下概念：REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。基础设施REITs特指底层资产是基础设施项目的REITs，例如收费公路、污水处理厂、产业园区、数据中心等。

它的核心模式是：将缺乏流动性但能产生稳定现金流的基础设施资产，转化为可以在资本市场上自由交易的、份额化的金融产品。

此次“扩围”的新增领域

1.新增了哪些资产类型？

根据官方表述，重点新增领域包括：

城市更新相关设施：这可能是最具潜力的领域。包括老旧小区改造、市政设施升级、历史街区保护性开发后产生的经营性资产（如改造后的商业街区、停车场）、保障性租赁住房等。这直接服务于国家的“城市更新行动”战略。

酒店：将具有稳定经营能力和现金流的酒店资产纳入，为酒店业提供了重要的资金退出和盘活渠道。

体育场馆：大型体育场馆运营和维护成本高，通过REITs可以引入社会资本，提升运营效率，并在赛后实现资产的可持续利用。

其他消费基础设施：虽然未明确点名，但市场普遍预期购物中心、百货商场等也可能在后续被纳入。

2.为什么此时“扩围”？

将城市更新、酒店、体育场馆等此前未明确纳入的资产类型纳入考量范畴，这是继高速公路、产业园区、仓储物流、清洁能源等之后，REITs市场的又一次重要“扩围”，旨在盘活更广泛的存量资产，拓宽融资渠道，并为投资者提供更多元化的产品。

盘活巨量存量资产：中国拥有庞大的基础设施存量。仅靠传统的财政和信贷投入难以为继，REITs可以将这些“沉睡的资产”激活，回收资金用于新的投资，形成良性循环。

拓宽融资渠道，降低债务风险：对于地方政府和相关企业（尤其是城投公司）而言，REITs是一种权益融资工具，可以直接降低它们的资产负债率，化解地方政府债务风险。

服务国家战略：“城市更新”和“扩大内需”是当前的重要国策。将相关设施纳入REITs，可以引导社会资本积极参与这些领域，为战略落地提供金融支持。

丰富资本市场产品，吸引长期资金：基础设施REITs具有现金流稳定、分红率较高的特点，非常适合保险资金、养老金等长期投资者配置，有助于完善中国资本市场的多层次结构。

3.带来的主要影响

对市场和企业而言：

开辟新赛道：为房地产、酒店管理、体育运营等行业的龙头企业提供了全新的资产证券化路径和轻资产运营模式。

提升运营效率：REITs要求底层资产透明化、运营专业化，将倒逼相关企业提升管理水平和盈利能力。

估值重估机会：拥有合格存量资产的企业，其资产价值有望获得重估。

对投资者而言：

投资选择更多元：投资范围从传统的“铁公基”（铁路、公路、基础设施）扩展到更贴近消费和民生的领域，提供了更丰富的投资组合选择。

分享新经济红利：有机会通过资本市场参与到城市更新、消费升级等新兴增长领域。

对经济和民生而言：

促进有效投资：回收的资金可以用于新建或改善民生工程，加快基础设施建设进度。

提升城市品质：推动城市更新项目，改善居民生活环境，激活城市商业活力。

挑战与展望

国家发改委新闻发言人强调，该部门将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善有关项目申报要求，提高工作质效，在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，更好推动基础设施REITs支持实体经济发展。笔者认为，此扩围尽管前景广阔，但仍面临一些挑战。

1.资产合规性问题： 酒店、体育场馆等资产的产权、土地性质可能比传统基础设施更复杂，需要解决合规性障碍。

2.盈利能力要求：REITs核心是稳定的现金流。如何确保城市更新项目、体育场馆等具有持续、可预测的盈利能力，是对运营方的巨大考验。

3.估值定价难度： 这些新类型资产的估值模型和定价逻辑与传统基础设施不同，市场需要时间建立共识。

展望未来，这次扩围是中国REITs市场从“试点”走向“常态化”发行的关键一步。随着规则制度的不断完善、资产类型的持续丰富，中国基础设施REITs市场的规模和深度将显著提升，最终有望成为一个与股票、债券市场并列的重要金融子市场。

作者简介

彭志凯，全联城市基础设施商会文旅新融合分会会长，第六届全国旅游标准化技术委员会委员。曾任原国家旅游局质量规范与管理副司长，政策法规司副司长，监督管理司司长。